賃貸契約の期間について！普通借家と定期借家の違いも解説

賃貸物件の契約期間は一般的に2年間とされ、契約形態には普通借家契約と定期借家契約があります。
どちらも更新や解約のルールが異なるため、必要な手続きや費用を把握することが大切です。
この記事では、契約の基本や更新手続き、そして契約満了前の解約ポイントについて解説します。

普通借家契約と定期借家契約の違いと契約年数2年の理由

賃貸物件を契約するうえで、契約形態や契約期間を把握しておくことは重要です。
普通借家契約と定期借家契約の特徴を理解し、契約期間が2年となっていることが多い理由を知ることで、より適切な選択につなげられるでしょう。
また、契約形態を誤解すると、退去時や更新時に不要な費用やトラブルが発生する恐れがあります。
契約前に自分の居住スタイルや将来設計を考慮し、家族構成や仕事の状況なども含めて、どの契約形態が最適か検討することが大切です。
転勤が多い職種の場合、契約満了前の中途解約や短期間の住み替えが視野に入るため、定期借家契約を視野に入れることが有益なケースもあります。

普通借家契約

普通借家契約は、一般的な賃貸借契約の形態で、契約期間は通常1年以上です。
契約満了後は、借主が希望すれば契約更新が可能で、貸主が更新を拒否するには正当な事由が必要です。
1年未満の契約は、期間の定めのない契約とみなされるため、多くの場合1年以上で設定されます。
たとえば、長期間同じ物件に住むことで落ち着きを重視する方にとっては、普通借家契約が安心材料となるでしょう。
一方で、家賃の値上げや共益費の変更がおこなわれる際には、再度契約内容を確認する必要があるため、更新手続きの際に疑問点を整理しておくことが大切です。
また、貸主側にとっても安定した収入が見込めるため、お互いにメリットがある形態といえます。

定期借家契約

定期借家契約は、あらかじめ定められた期間が満了すると契約が終了する形式です。
更新はなく、再契約には貸主と借主の合意が必要です。
1年未満といった短期間の設定もできるため、転勤や仮住まいなどに向いています。
長期居住を希望する場合は、再契約の保証がない点に注意しなくてはなりません。
たとえば、数ヶ月単位での海外赴任や単身赴任が想定される場合には、必要な期間だけを定期的に契約できる柔軟性が重宝されます。
ただし、貸主の意向によっては再契約を認めないケースもあるため、引越しの頻度や費用を事前に考慮しておくことが大切です。
また、期間満了後の退去に関する手続きも早めに進める必要があるため、計画的に住居を探す姿勢が求められます。

2年間が多い理由

契約期間が2年に設定されることが多いのは、借地借家法で1年未満の契約が制限されている点や、3年以上では借主にとって長期すぎる場合があるためです。
こうした事情から、貸主と借主の双方にとって負担になりにくい2年が一般的とされています。
また、引越しにかかる費用や借主のライフイベントを考慮すると、2年という期間が一区切りとして計画を立てやすいメリットがあります。
多くの物件では、2年毎に契約内容や家賃を見直す機会があり、これによって借主も生活環境の変化に合わせて柔軟に対応できるのです。
一方、長期で借りたい場合は3年契約や5年契約を選べる物件も一部には存在するため、より長い目線で住まいを確保したい方は、そうした選択肢を探してみるとよいでしょう。

普通借家契約の更新には手続きが必要？

賃貸借契約を更新する際は、通知のタイミングや更新料の有無を確認することが大切です。
普通借家契約では、契約満了の1～3ヶ月前に貸主や管理会社から更新に関する通知が届くことが多く、これに従い更新の意思を伝えます。
借主が退去を希望する場合は、契約書に定められた解約予告期間内に申し出が必要です。
通知を怠ると、自動更新になる可能性があり、更新料が発生するケースもあるため注意しましょう。
なお、更新時には家賃が上がる場合だけでなく、地域によっては据え置きや下がる事例もあるため、最新の相場を確認しておくと安心です。
また、更新の際に新たな条件を提案したい場合は、契約満了の数ヶ月前から貸主や管理会社と協議を始めるとスムーズに進むでしょう。

通知

普通借家契約においては、契約満了前に貸主または管理会社から更新や解約の意思を確認する連絡がおこなわれることがあります。
更新や解約の手続きを忘れると、想定外の費用が発生することもあるため注意が必要です。
多くの場合、書面や電話、メールで連絡がおこなわれますが、連絡方法は契約書で定められていることがあるため、事前に確認しましょう。
連絡が来なかった場合でも、借主から自発的に確認することが望ましく、双方で意思疎通を図ることで不測のトラブルを回避できるでしょう。

自動更新

普通借家契約は、契約満了時に手続きがなければ法定更新され、契約がそのまま継続します。
法定更新後も貸主から解約を申し入れるには正当事由が必要ですが、更新料を支払う慣行がある地域もあります。
契約内容を見直したい場合は、更新前に貸主や管理会社と協議することが望ましいです。
また、自動更新後は、新たな契約書が交わされないまま契約が続く場合があるので、口頭やメールだけでなく、書面での確認を徹底するのが良いでしょう。

更新料

更新料は、契約を更新する際に借主が支払う一時金です。
首都圏では家賃1ヶ月分程度が目安ですが、地域や物件によっては更新料がない場合もあります。
契約書に更新料の記載がある場合のみ支払義務が生じるため、契約時に金額や有無を必ず確認しましょう。
更新料は、貸主の収入源として位置付けられることも多く、地域の慣習によって金額が変動します。

賃貸の契約満期前に途中解約することはできるのか？

契約期間中に退去したい場合は、貸主や管理会社へ解約の意思を伝え、契約書で定められた解約予告期間を守ります。
連絡が遅れると、余分な家賃が発生する可能性があるため、早めの通知が重要です。
一般的に、違約金は契約開始後一定期間内に退去する場合や特約で定められている場合に発生します。
定期借家契約では、途中解約が認められない場合もあるため、契約前に条件を十分確認しましょう。
また、解約を申し入れた後でも借主の都合で退去が延びると、追加の家賃を請求される可能性があるため、予定の変更には細心の注意が必要です。
退去後に次の住まいが見つからない場合などは、スケジュール調整を誤ると二重で家賃を支払う状況になりかねません。

連絡

解約の際は、退去希望日の1ヶ月前や2ヶ月前までに解約通知書を提出するのが一般的です。
通知方法や必要書類は契約書を確認し、不明点があれば貸主や管理会社に問い合わせましょう。
原状回復や敷金精算についても事前に確認し、退去時のトラブルを防ぐことが大切です。
連絡後は、退去日までに荷物の整理や光熱費の解約、郵便物の転送手続きなど、引越しに伴う準備を着実に進められるでしょう。
もし、退去日が大幅に変更になる場合は、貸主に早めに相談して合意を得ることで、余計な費用負担を抑えられることがあります。

違約金

違約金は、契約で定めた期間より早く退去する場合や特約で明記されている場合に発生することがあります。
多くの普通借家契約では、解約予告期間を守れば違約金は不要ですが、契約開始から短期間で退去する際などは、特別な条項が適用される場合もあるため、契約書をよく確認しましょう。
実際に違約金が請求される条件としては、数ヶ月以内の退去や、契約時に大幅なフリーレント期間があった場合などが考えられます。
また、違約金の金額は家賃数ヶ月分になることもあるため、支払い能力を含めて検討し、必要であれば退去時期を調整するのも一つの手段です。

手続き

解約の主な手続きは、次のとおりです。

●1. 解約通知の提出
●2. 退去日の確定と引越し準備
●3. 原状回復の確認と必要な清掃
●4. 退去立会いと敷金精算
●5. 鍵の返却

これらを円滑におこなうには、貸主や管理会社との連絡を密に取り、契約書の内容を十分に理解することが重要です。
原状回復については、壁紙の汚れや床のキズなど、通常の使用による経年劣化をどこまで借主が負担するかを事前に確認しておきましょう。
また、退去立会い当日に修繕箇所が見つかった場合、追加費用が発生する可能性もあるため、事前に軽微な補修や清掃を済ませておくと安心です。

まとめ

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約があり、一般的には2年の契約期間が多く採用されています。
更新をおこなう際は、通知のタイミングや更新料を確認し、円滑な手続きを心がけましょう。
また、契約満了前に解約したい場合は、解約予告期間や違約金の有無をチェックして余計な費用やトラブルを防ぎましょう。